9 veelgemaakte fouten bij het verhuren van uw huis (en hoe u ze voorkomt!)
Uw huis verhuren kan een leuk rendement opleveren, mits u het goed aanpakt natuurlijk. Succesvol verhuren is de specialiteit van Koops Makelaardij. Wij helpen u graag bij het verhuren van uw woning, bijvoorbeeld door u te waarschuwen voor de negen valkuilen waar beginnend verhuurders nog wel eens in trappen – plus tips om dat te voorkomen!
1. Geen toestemming vragen aan de geldverstrekker
Als u een woning koopt met de bedoeling het te verhuren, sluit u automatisch een verhuurhypotheek af. Maar hoe zit het als u bijvoorbeeld zelf een nieuw huis hebt gekocht en uw eigen woning wilt gaan verhuren?
Waarom de zelfbewoningsclausule verhuren vaak verbiedt
Omdat de bank met een verhuurde woning meer risico loopt, bevat vrijwel elke hypotheek een zelfbewoningsclausule. U moet de woning dus zelf bewonen, tenzij de bank u toestemming geeft voor de verhuur. Maar dat gebeurt in de praktijk vrijwel nooit. Laat u echter niet verleiden om uw huis of appartement stiekem toch te verhuren. Als de bank daarachter komt, kan ze van u eisen dat u het resterende hypotheekbedrag in één keer afbetaalt. En dat is geen valkuil waar u graag in trapt, want vaak betekent dat een gedwongen verkoop en mogelijke restschuld voor u.
Woning verhuren met een verhuurhypotheek: wat mag wel?
Krijgt u geen toestemming om uw huis te verhuren? Sluit uw hypotheek dan over op een speciale verhuurhypotheek. Hierover leest u meer in ons artikel over uw huis met hypotheek verhuren.
2. Geen rekening houden met het puntensysteem (WWS)
Voordat u zich rijk rekent is het verstandig om u over het Woningwaarderingsstelsel (WWS) te buigen. Het WWS kent elke te verhuren woning een aantal punten toe, gebaseerd op onder andere de oppervlakte, voorzieningen en zuinigheid van de woning. Scoort uw woning onder de zogeheten ‘liberalisatiegrens’ van 187 punten, dan valt de woning onder de middenhuur of sociale huur en mag er geen geliberaliseerde huurprijs worden gevraagd. U dient zich aan een maximale huurprijs te houden.
Wat verandert er door het nieuwe puntensysteem?
De meeste verhuurders-in-spe zijn wel op de hoogte van de ins en outs van het WWS, maar sinds 1 juli 2024 is dit puntenstelsel gewijzigd. Om middeninkomens tegemoet te komen is de liberalisatiegrens opgehoogd tot maar liefst 187 punten. Voor woningen die onder deze 187 punten vallen geldt een maximale huurprijs. Als u meer rendement wilt behalen en een hogere verhuurprijs wilt vragen, moet u dus zorgen voor een woning die meer dan 187 punten scoort.
3. Geen duidelijke afspraken over schade en onderhoud
Gebruiksvoorwerpen gaan zo nu en dan stuk; en zo werkt het ook met huizen. Welke schade is voor uw rekening en voor welke schade moet de huurder zelf opdraaien? Veel verhuurders trappen in de valkuil dit niet duidelijk genoeg in het huurcontract vast te leggen, ervan uitgaande dat zij er in de praktijk wel uitkomen met de huurder. Maar dat kan voor onenigheid zorgen.
Waarom een opleveringsrapport onmisbaar is
U kunt veel problemen voorkomen door een uitgebreid opleveringsrapport van de te verhuren woning in het huurcontract op te nemen. Hierin beschrijft u exact hoe de woning eruitziet op het moment van tekenen, inclusief foto’s. De huurder is verantwoordelijk voor de eventuele gebreken of schade die niet onder normale slijtage vallen.
4. Te laat reageren op huurachterstanden
Natuurlijk heeft u uw huurder naar zijn of haar inkomen gevraagd, maar toch kan het gebeuren dat een huurder ineens niet meer betaalt. Dan is het zaak direct actie te ondernemen:
Stel de huurder op de hoogte van de achterstallige betaling met het verzoek de betaling zo snel mogelijk te voldoen.
Maak duidelijke, schriftelijke afspraken over een (kort) uitstel van betaling.
Verstuur een aanmaning waarin de huurder wordt gevraagd binnen een bepaalde termijn te betalen.
Stel de gemeente op de hoogte van de achterstallige huur, zodat de gemeente de huurder schuldhulpverlening aan kan bieden. Deze ‘vroegsignalering van schulden’ is sinds 1 januari 2021 verplicht.
Schakel na drie maanden huurachterstand een rechter in om de huurovereenkomst wettelijk te beëindigen.
5. Vergeten de huur jaarlijks te indexeren
U mag de huurprijs elk jaar met een jaarlijks opnieuw vastgesteld, vast percentage (plus 1 procent inflatie) verhogen. Dit jaar is dat bijvoorbeeld 3,1 procent (plus 1 procent inflatie). De valkuil is echter dat u dat niet automatisch mag doen. Tenminste, niet als het huurcontract geen indexatieclausule bevat, waarmee de huurder bij het tekenen akkoord is gegaan met jaarlijkse indexering. Bevat het contract geen dergelijke clausule, dan moet u de huurder met een schriftelijk voorstel van de indexering op de hoogte te stellen – twee maanden voordat de huurverhoging ingaat. Alhoewel het dus niet verplicht is, is het wel aan te raden een indexatieclausule in de huurovereenkomst op te nemen.
6. Te weinig investeren in onderhoud of verduurzaming
Onderhoud aan uw verhuurde woning drukt het rendement. Het is dus verleidelijk onderhoud uit te stellen. De overheid is echter druk bezig met duurzaamheid en gaat daar ook regels aan verbinden. Zo mogen woningen met een energielabel E, F of G volgens de huidige kabinetsplannen vanaf 2030 niet meer verhuurd worden. Verhuurt u zo’n woning? Dan zult u de aankomende jaren toch moeten gaan investeren in onderhoud.
7. Problemen bij verkoop door huurbescherming
De huurbescherming zorgt ervoor dat u uw huurder niet uit de woning kunt zetten als u de woning wilt verkopen. Verkopen gebeurt dus altijd in verhuurde staat, wat niet altijd gewenst is.
Tijdelijk verhuren tijdens verkoop: let op deze clausule
Trap daarom niet in de valkuil uw woning tijdelijk te verhuren terwijl het te koop staat. Althans, niet zonder waterdichte clausule in het huurcontract op te nemen. Zonder zo’n clausule komt u in de problemen als u de woning verkoopt aan mensen die het zelf willen gaan bewonen. Dan moet u de huurder afkopen, een boete betalen voor te late oplevering, of in het ergste geval de koopovereenkomst ontbinden. Lees meer over hoe u uw te koop staande woning wél tijdelijk kunt verhuren in het artikel over de voorwaarden voor een eigen huis verhuren.
8. Onvoldoende kennis van de fiscale regels
Vastgoedbeleggen gaat gepaard met enkele belangrijke, fiscale regels, waar u goed van op de hoogte moet zijn om uw potentiële rendement correct te berekenen:
Een verhuurde woning geldt als eigen vermogen en wordt als zodanig belast in box 3. U mag hier wel de openstaande hypotheekschuld op in mindering brengen.
De hypotheekrente van een verhuurde woning mag u niet in box 1 van uw inkomen aftrekken. Dat voordeel geldt alleen voor het huis dat u zelf bewoont.
Voor de aankoop van een te verhuren woning moet u 10,4 procent overdrachtsbelasting betalen – een stuk meer dan voor een eigen woning.
Er is overigens ook een groot fiscaal voordeel aan verhuren: als particulier verhuurder worden uw huuropbrengsten niet belast. Verhuurt u veel woningen? Dan kan de Belastingdienst u als ondernemer beschouwen en de woningen van box 3 naar box 1 verschuiven. Dan verandert de zaak. Dit kunt u voorkomen door de verhuur van uw woningen uit te besteden, waardoor de Belastingdienst de verhuur niet meer als uw ‘werk’ beschouwt. Lees meer over de vijf belangrijkste wijzigingen in het belastingstelsel die dit jaar zijn ingegaan.
9. Geen tijd of budget reserveren voor verhuur en onderhoud
Volgens onderzoek van de Vereniging Eigen Huis geven verhuurders gemiddeld maar liefst driehonderd euro per maand uit aan het onderhoud van hun woning. En dat onderhoud moet ook per direct gebeuren, want als de verwarming het niet meer doet, kunt u uw huurders onmogelijk dagen in de kou laten zitten. Veel verhuurders onderschatten de tijd en het geld dat verhuren kost. Zorg voor een royale buffer voor onvoorziene kosten, kies een beleggingspand bij u in de buurt, of laat u in het verhuurproces geheel ontzorgen door Koops Makelaardij!
Bent u toch bang dat u iets over het hoofd ziet? Geen zorgen, wij helpen u graag op weg. Kijk gerust eens naar wat u van ons kunt verwachten of download onze brochure!
Veelgestelde vragen bij het verhuren van uw huis
Wat zijn de grootste valkuilen bij het verhuren van een woning?
De grootste valkuilen zijn onder andere: verhuren zonder toestemming van de hypotheekverstrekker, het negeren van het puntensysteem (WWS), onduidelijke afspraken over schade en onderhoud, te laat reageren op wanbetaling, en geen jaarlijkse huurindexatie. Daarnaast onderschatten veel verhuurders de tijd, het onderhoud en de fiscale regels die bij verhuur komen kijken.
Mag ik mijn woning verhuren zonder toestemming van de bank?
Nee, meestal niet. In de meeste hypotheekcontracten staat een zelfbewoningsclausule. Zonder toestemming van de bank mag u de woning niet verhuren. Wilt u dat toch doen, dan kunt u de hypotheek oversluiten naar een verhuurhypotheek die verhuur toestaat.
Wat is het puntensysteem (WWS) en waarom is het belangrijk?
Het Woningwaarderingsstelsel (WWS) bepaalt op basis van punten of uw woning in de sociale, midden- of vrije sector valt. Sinds juli 2024 ligt de liberalisatiegrens op 187 punten. Woningen onder deze grens mogen geen vrije-sectorhuurprijs vragen. Een juiste puntentelling voorkomt dat u te veel huur rekent en boetes riskeert.
Hoe leg ik schade en onderhoud goed vast bij verhuur?
Maak bij de start van de huur een opleveringsrapport met foto’s van de staat van de woning. Laat huurder en verhuurder dit rapport ondertekenen. Zo voorkomt u discussie over schade die tijdens de huurperiode is ontstaan en kunt u aantonen wat onder normale slijtage valt.
Wat moet ik doen bij huurachterstand?
Stel de huurder direct schriftelijk op de hoogte van de achterstand en maak een betalingsafspraak. Bij drie maanden achterstand kunt u via de rechter de huurovereenkomst beëindigen. Informeer ook de gemeente, die schuldhulpverlening kan aanbieden — dit heet vroegsignalering van schulden.
Mag ik de huur jaarlijks verhogen?
Ja, mits het huurcontract een indexatieclausule bevat. Deze clausule bepaalt dat de huur jaarlijks mag worden aangepast aan de inflatie. Zonder zo’n clausule moet u de huurder minimaal twee maanden van tevoren schriftelijk informeren over een huurverhoging.
Wat zijn de fiscale gevolgen van woningverhuur?
Een verhuurde woning valt in box 3 (vermogen) van de inkomstenbelasting. De huurinkomsten zelf worden niet belast, maar de waarde van de woning wel. De hypotheekrente is niet aftrekbaar. Bij aankoop van een verhuurobject betaalt u bovendien 10,4% overdrachtsbelasting.
Wat zijn de onderhoudsverplichtingen van een verhuurder?
Als verhuurder bent u verantwoordelijk voor groot onderhoud, veiligheid en structurele voorzieningen (zoals dak, verwarming, elektra). Kleine reparaties en dagelijks onderhoud zijn voor rekening van de huurder. Verwaarloos onderhoud niet — dit verlaagt de waarde én kan leiden tot boetes bij slecht energielabel.
Mag ik mijn te koop staande woning tijdelijk verhuren?
Dat mag alleen onder specifieke voorwaarden en met een waterdichte clausule in het huurcontract, bijvoorbeeld via de Leegstandswet. Zonder duidelijke afspraken loopt u het risico de huurder te moeten afkopen bij verkoop.
Hoe voorkom ik financiële verrassingen bij woningverhuur?
Reserveer maandelijks een onderhoudsbudget en houd rekening met kosten voor reparaties, verzekeringen, makelaarsbeheer en belastingen. Gemiddeld bedragen deze kosten zo’n €300 per maand. U kunt het verhuurproces ook volledig laten beheren door een verhuurmakelaar zoals Koops Makelaardij.
Kan Koops Makelaardij helpen om deze valkuilen te vermijden?
Absoluut. Wij begeleiden particuliere verhuurders van A tot Z — van huurcontract en puntentelling tot huurderselectie en beheer. Zo voorkomt u juridische, financiële en praktische risico’s, en haalt u het maximale rendement uit uw woning.
