Wet betaalbare huur op de schop: dit zijn de verwachte aanpassingen
Wat verhuurders en huurders moeten weten over de aangekondigde versoepelingen
De Wet betaalbare huur, in juli 2024 ingevoerd om huurprijzen beter te reguleren, staat al ruim voor haar eerste officiële evaluatie onder druk. Minister Elanor Boekholt-O'Sullivan (D66) van Volkshuisvesting en Ruimtelijke Ordening kondigde in april 2026 vijf concrete versoepelingen aan. De beoogde ingangsdatum? 1 januari 2027 — mits de Tweede Kamer instemt. In dit artikel zetten we de achtergrond en de verwachte wijzigingen overzichtelijk voor je uiteen.
Waarom worden er al aanpassingen voorgesteld?
De Wet betaalbare huur werd ingevoerd om met name het middensegment van de huurmarkt beter betaalbaar te maken. Maar de wet heeft ook een onbedoeld neveneffect gehad: verhuurders vinden verhuren steeds minder rendabel en verkopen hun woningen liever. Dit wordt ook wel 'uitponden' genoemd.
Uit cijfers van het Kadaster blijkt dat in de tweede helft van 2025 maar liefst 36.000 huurwoningen door particuliere beleggers zijn verkocht. Hoewel een deel van deze woningen bij starters op de koopmarkt terechtkwam, leidt dit per saldo tot een krimpend aanbod in de middenhuur — precies het segment dat de wet juist wilde beschermen.
Minister Boekholt-O'Sullivan erkent dit probleem en besloot niet te wachten op de officiële evaluatie van de wet in 2027. Ze kondigde vijf versoepelingen aan die het verhuren van middenhuurwoningen aantrekkelijker moeten maken, zonder de wet in zijn geheel te herzien.
De vijf aangekondigde versoepelingen
1. Aanpassing van de WOZ-cap
Sinds 2022 telt de WOZ-waarde van een woning voor maximaal 33% mee in de WWS-puntentelling. Deze zogeheten WOZ-cap werd ingevoerd om te voorkomen dat woningen puur door een hoge locatiewaarde automatisch in de vrije sector terechtkwamen.
Het nadeel hiervan is dat verhuurders van woningen op gewilde locaties — zoals in de grote steden — worden begrensd in de huurprijs die ze mogen vragen, ook al is de woning van hoge kwaliteit. In de praktijk wordt de WOZ-cap als oneerlijk ervaren voor woningen in dure binnensteden, waar de WOZ-waarde per definitie hoog ligt.
De aanpassing houdt in dat verhuurders bij het afsluiten van een nieuw huurcontract een prijsopslag mogen vragen die aansluit bij het oorspronkelijke puntentotaal — dus zónder de beperking van de WOZ-cap, maar zonder dat de woning daadwerkelijk in de vrije sector terechtkomt. Dit levert in de praktijk naar verwachting enkele tientjes per maand extra op voor verhuurders op populaire locaties.
2. Minpunten voor ontbrekende buitenruimte vervallen
Onder de huidige wet krijgen appartementen zonder balkon of tuin aftrekpunten in de WWS-puntentelling. Dit treft met name stadse appartementen in oudere panden, waar buitenruimte nu eenmaal minder gebruikelijk is.
De minister wil deze minpunten afschaffen. Appartementen zonder buitenruimte kunnen daardoor bij een nieuw huurcontract een hogere huurprijs krijgen dan nu het geval is. Voor verhuurders van dit type woningen is dit een relevante verbetering.
3. Hogere huur voor kleine rijksmonumenten
Kleine rijksmonumenten kunnen onder de nieuwe regels bij een nieuw huurcontract een hogere huurprijs krijgen, ook binnen het gereguleerde middensegment. Dit is bedoeld om eigenaren van historisch vastgoed te compenseren voor de hoge onderhoudskosten die aan monumenten verbonden zijn. Hoe deze versoepeling er precies uit komt te zien is nog onbekend.
4. Tijdelijke huurcontracten weer mogelijk voor alle studenten
Eén van de meest opvallende versoepelingen betreft de tijdelijke huurcontracten voor studenten. Momenteel is het slechts voor een beperkte groep studenten mogelijk om een tijdelijk contract te krijgen — namelijk alleen voor studenten van buiten de gemeente.
Minister Boekholt-O'Sullivan wil tijdelijke huurcontracten weer mogelijk maken voor alle studenten, ongeacht waar ze vandaan komen. Dit moet leegstand bij studentenwoningen verminderen en verhuurders meer zekerheid geven bij het verhuren aan deze doelgroep.
5. Verlenging van de nieuwbouwopslag tot 2032
De zogeheten nieuwbouwopslag houdt in dat verhuurders van nieuwbouwmiddenhuurwoningen gedurende 20 jaar een opslag van 10% op de maximale WWS-huurprijs mogen vragen. Deze regeling was bedoeld om nieuwbouw van middenhuurwoningen financieel aantrekkelijk te houden.
De opslag gold al voor woningen waarvan de bouw vóór 1 januari 2028 was gestart. De minister wil deze regeling met vier jaar verlengen tot 2032, zodat ook woningen die na 2028 worden gebouwd in aanmerking komen voor de opslag.
Fiscale maatregelen: overdrachtsbelasting naar 7%
Naast de vijf versoepelingen in de wet zelf, is er ook een fiscale maatregel in het vooruitzicht gesteld: de overdrachtsbelasting voor particuliere verhuurders gaat per 1 januari 2027 omlaag van 8% naar 7%. Dit maakt de aankoop van een woning met verhuuroogmerk iets minder kostbaar.
Critici wijzen er echter op dat de fiscale lasten in box 3 voor verhuurders onverminderd zwaar blijven, en dat verdere afstemming met de minister van Financiën noodzakelijk is om de uittocht van verhuurders echt te stoppen.
Wanneer gaan de wijzigingen in?
De minister heeft als beoogde ingangsdatum 1 januari 2027 aangekondigd, of eerder als dat haalbaar blijkt. De Tweede Kamer heeft in meerderheid steun uitgesproken voor de versoepelingen, maar formele goedkeuring is nog vereist. Houd de berichtgeving vanuit het ministerie van Volkshuisvesting en Ruimtelijke Ordening in de gaten voor de definitieve bevestiging.
Let op: alle aanpassingen gelden uitsluitend bij het afsluiten van een nieuw huurcontract. Bestaande huurcontracten worden niet geraakt door deze wijzigingen.
Wat betekent dit voor jou?
Als verhuurder is het goed om je voor te bereiden op de nieuwe mogelijkheden die er aan komen. Heb je een woning zonder buitenruimte, een woning op een gewilde locatie met een hoge WOZ-waarde, of een studentenwoning? Dan kunnen de wijzigingen voor jou concreet betekenen dat je bij een nieuwe verhuring een hogere huurprijs kunt vragen dan nu het geval is.
Als huurder is het belangrijk te weten dat de versoepelingen alleen van toepassing zijn op nieuwe contracten. Zit je nu in een lopend huurcontract, dan verandert er voor jou niets als gevolg van deze wet. Wel is het verstandig je bewust te zijn van de marktdynamiek: het aanbod in de middenhuur staat al geruime tijd onder druk.
De discussie is nog niet voorbij
Niet iedereen is even enthousiast over de aangekondigde versoepelingen. Een groot deel van de verhuurders geeft aan ondanks de aanpassingen te blijven uitponden, omdat de fundamentele problemen — met name de fiscale druk — niet worden aangepakt. En vanuit huurderszijde klinkt kritiek dat de maatregelen ten koste gaan van de betaalbaarheid voor huurders in de grote steden.
De officiële evaluatie van de Wet betaalbare huur staat gepland voor 2027. De uitkomst daarvan zal bepalen of er verdergaande aanpassingen nodig zijn. Het is dus zeker niet de laatste keer dat we over dit onderwerp schrijven.
Blijf op de hoogte via Koops Makelaardij Verhuur
De huurmarkt is voortdurend in beweging. Bij Koops Makelaardij Verhuur volgen we de ontwikkelingen op de voet en informeren we zowel verhuurders als huurders over wat de wijzigingen in de praktijk voor hen betekenen. Heb je vragen over jouw situatie? Neem gerust contact met ons op.