Tijdelijk naar het buitenland? Zo verhuurt u uw eigen woning veilig en juridisch correct
Steeds meer mensen trekken tijdelijk de grens over — voor werk, een sabbatical of een langdurige reis. Maar wat doet u dan met uw eigen woning? Verkopen voelt te definitief, maar zomaar verhuren mag niet zomaar meer. Gelukkig bestaat er een uitstekende juridische oplossing: de tussenhuurovereenkomst met diplomatenclausule. In dit artikel leggen we u uit hoe het zit, wat de mogelijkheden zijn en waarop u moet letten.
De Wet vaste huurcontracten: tijdelijk verhuren is niet meer vanzelfsprekend
Sinds 1 juli 2024 is de Wet vaste huurcontracten van kracht. De kern van deze wet: vaste huurcontracten voor onbepaalde tijd zijn de nieuwe norm. Het afsluiten van een tijdelijk huurcontract met een einddatum — zoals dat tot medio 2024 gangbaar was — is in de meeste gevallen niet meer toegestaan. Voor verhuurders betekent dit dat een huurder vanaf dag één volledige huurbescherming geniet en in principe niet zomaar hoeft te vertrekken.
Dit klinkt als een probleem voor woningeigenaren die tijdelijk weg willen. En dat is het ook — tenzij u gebruik maakt van de uitzondering die speciaal voor deze situatie in de wet is verankerd: de tussenhuurovereenkomst.
De tussenhuurovereenkomst: wat is het?
De tussenhuurovereenkomst, ook wel bekend als de huurovereenkomst met diplomatenclausule, is een bijzondere vorm van tijdelijke verhuur die ook onder de Wet vaste huurcontracten geldig blijft. De basis staat in artikel 7:274 lid 2 van het Burgerlijk Wetboek.
De kern van de constructie: u legt contractueel vast dat u de woning na een bepaalde periode weer zelf gaat bewonen. De huurder weet dus van tevoren dat de huur eindig is — en dat u de woning opvordert zodra u terugkeert. De woning kan op deze manier ook aan meerdere opvolgende huurders worden verhuurd, zolang u telkens opnieuw de procedure correct doorloopt.
De naam 'diplomatenclausule' is enigszins misleidend: u hoeft geen diplomaat te zijn. De regeling is beschikbaar voor elke woningeigenaar die tijdelijk in het buitenland verblijft en zijn eigen woning later zelf weer wil bewonen.
Wanneer kunt u gebruik maken van de tussenhuur?
De tussenhuurovereenkomst is bij uitstek geschikt in de volgende situaties:
Tijdelijk verblijf in het buitenland — voor werk, uitzending, een langdurige reis of een sabbatical. U wilt uw woning niet verkopen, maar ook niet jarenlang leeg laten staan.
Terugkeergarantie — u heeft de intentie om na een bepaalde periode terug te keren naar uw eigen woning en deze zelf weer te bewonen.
Financiële buffer — de huurinkomsten helpen u de hypotheeklasten te blijven dragen terwijl u in het buitenland verblijft.
De juridische voorwaarden: hier moet u aan voldoen
Een tussenhuurovereenkomst is juridisch gevoelig. Als u niet aan de voorwaarden voldoet, verliest u het recht om uw eigen woning bij terugkeer op te eisen — en heeft de huurder alsnog volledige huurbescherming. De belangrijkste vereisten zijn:
1. Contract voor bepaalde tijd De huurovereenkomst moet worden aangegaan voor een vooraf vastgestelde periode. Een contract voor onbepaalde tijd is niet geldig in het kader van de diplomatenclausule.
2. Ontruimingsbeding In de huurovereenkomst moet een expliciet ontruimingsbeding zijn opgenomen. Daarin staat dat de huurder de woning verlaat zodra de verhuurder terugkeert en de huur rechtsgeldig is opgezegd.
3. Tijdige en correcte opzegging Het contract eindigt niet automatisch. U moet als verhuurder actief opzeggen, per aangetekende brief of deurwaardersexploot. De wettelijke opzegtermijn bedraagt minimaal drie maanden, verhoogd met een maand per volledig jaar dat de huurder in de woning woont — met een maximum van zes maanden.
4. Eigen gebruik na terugkeer U moet de woning bij terugkeer daadwerkelijk zelf als woning in gebruik nemen. Verhuren aan derden of een andere bestemming geven is niet toegestaan.
5. Instemming van de huurder bij verlenging Wilt u uw verblijf in het buitenland verlengen? Dan kan de huurperiode worden verlengd, maar uitsluitend met wederzijds goedvinden en vóórdat de oorspronkelijke termijn is verstreken. Een stilzwijgende verlenging is fataal: daarmee vervalt uw recht op de diplomatenclausule. Bespreek dit dus tijdig met de huurder en schakel een makelaar in om u te begeleiden in dit proces.
Vergeet uw hypotheekverstrekker niet
Heeft u een hypotheek op uw woning? Dan is er een extra stap die veel eigenaren over het hoofd zien. In vrijwel elke hypotheekakte is een huurbeding opgenomen dat verhuur zonder toestemming verbiedt. Wie toch verhuurt zonder toestemming, riskkeert dat de bank de hypotheek opeist.
U heeft dus altijd voorafgaande schriftelijke toestemming van uw hypotheekverstrekker nodig. Elke geldverstrekker hanteert eigen voorwaarden, maar over het algemeen geldt:
De verhuurperiode mag niet langer zijn dan uw verblijf in het buitenland, met een maximum dat per verstrekker verschilt (veelal maximaal 36 maanden).
U moet kunnen aantonen dat u de hypotheeklasten kunt blijven dragen.
Uw opstalverzekering moet de verhuursituatie dekken — check dit tijdig bij uw verzekeraar.
Fiscale aandachtspunten
Tijdelijk verhuren heeft ook fiscale gevolgen. Afhankelijk van uw situatie valt de woning in box 1 (als het uw eigen woning blijft) of verschuift deze naar box 3 (als beleggingspand). Dit verschilt per situatie en kan aanzienlijk invloed hebben op uw belastingaangifte. Laat dit vooraf beoordelen door een financieel adviseur.
Laat u begeleiden door een professional
De tussenhuurovereenkomst biedt een prima en volledig legale oplossing voor woningeigenaren die tijdelijk het land verlaten. Maar de juridische spelregels zijn streng. Eén fout in de clausule, een verkeerde opzegtermijn of een stilzwijgende verlenging — en u staat bij terugkomst met lege handen.
Wij begeleiden u graag van A tot Z: van het opstellen van het juiste huurcontract met diplomatenclausule tot de communicatie met uw hypotheekverstrekker en de opzegging bij terugkeer.
Gaat u tijdelijk naar het buitenland en wilt u uw woning veilig verhuren? Neem vrijblijvend contact met ons op.