WWS-punten en huurprijzen in 2026: wat verhuurders en huurders moeten weten

Het Woningwaarderingsstelsel (WWS) bepaalt in 2026 voor een grote groep huurwoningen wat de maximale huurprijs mag zijn. Dankzij de Wet betaalbare huur (van kracht sinds 1 juli 2024) geldt dit niet alleen meer voor sociale huurwoningen, maar ook voor het middensegment. Wat zijn de grenzen, hoe worden punten berekend en wanneer valt een woning in de vrije sector?

Wat is het WWS?

Het Woningwaarderingsstelsel is het officiële systeem waarmee de overheid de kwaliteit van een huurwoning beoordeelt en vertaalt naar een maximale huurprijs. Aan de hand van concrete kenmerken van de woning wordt een puntenscore berekend. Die score bepaalt direct in welk huursegment de woning valt — en wat een verhuurder maximaal mag vragen.

Belangrijk: sinds de Wet betaalbare huur is de WWS-puntentelling dwingend. Verhuurders zijn bij elk nieuw huurcontract verplicht een officiële puntentelling aan te leveren en de huurprijs hierop te baseren. Gemeenten kunnen hierop handhaven en boetes opleggen.

Waar wordt naar gekeken bij de puntentelling?

De WWS-puntentelling kijkt naar meerdere factoren:

Oppervlakte is de zwaarste categorie en levert gemiddeld 40 tot 60% van het totaalpuntenaantal op. Alle woonruimtes worden opgemeten volgens de NEN 2580-meetinstructie. Het is daarom ook belangrijk om uw woning op de juiste manier te laten inmeten.

Energielabel heeft een grote invloed. Een beter label levert meer punten op; een slecht label levert minder — of zelfs aftrek. Wie geen geldig energielabel heeft, wordt gerekend met het bouwjaar, wat doorgaans ongunstiger uitvalt. Wij raden daarom ook aan om een energielabel van na 2021 te hebben, omdat deze op de juiste manier worden meegenomen in het aantal punten.

WOZ-waarde telt mee via een formule die de WOZ per m² omrekent naar punten. De WOZ-waarde met peildatum 2024 is de basis voor de berekening in 2026.

Keuken en sanitair leveren elk tot 7 punten op, afhankelijk van de voorzieningen en de aanrechtlengte.

Buitenruimte zoals een balkon, tuin, dakterras of loggia levert punten op op basis van de oppervlakte. Zelfs een klein balkon telt al mee. Gemeenschappelijke buitenruimtes worden in het vernieuwde stelsel ook gewaardeerd.

Overige voorzieningen zoals een parkeerplaats, lift of specifieke bouwkundige kenmerken kunnen het totaal verder beïnvloeden.

De drie huursegmenten in 2026

Op basis van het totaalpuntenaantal valt een woning in één van de drie segmenten:

Sociale huur: tot en met 143 punten

Woningen in dit segment hebben een maximale huurprijs van € 932,93 per maand (2026). Dit is de sociale huurgrens. De overgrote meerderheid van sociale huurwoningen van woningcorporaties valt in dit segment. Wij verhuren geen sociale huurwoningen.

Middenhuur: 144 tot en met 186 punten

Dit segment bestaat officieel sinds 1 juli 2024 en vult de ruimte tussen sociale huur en vrije sector. De maximale huurprijs in de middenhuur bedraagt in 2026 € 1.228,07 per maand. Naar schatting zijn meer dan 300.000 woningen die voorheen in de vrije sector zaten, als gevolg van de nieuwe wet in dit segment terechtgekomen. De huurprijs is hier wettelijk gemaximeerd. Heeft uw woning minder dan 187 punten, dan valt deze woning dus in de middenhuur en is het niet mogelijk om een vrije marktprijs te hanteren. 

Vrije sector: 187 punten of meer

Woningen met 187 punten of meer vallen in de vrije sector. Er geldt dan geen wettelijk huurmaximum op basis van de WWS-tabel. Verhuurder en huurder bepalen de huurprijs in onderling overleg, al moet de huurprijs wel marktconform zijn. Voor huurverhogingen in de vrije sector gelden wel wettelijke grenzen. De maximale huurverhoging wordt jaarlijks door de Rijksoverheid bekend gemaakt. 

Het verschil tussen 186 en 187 punten

Het verschil van één punt kan financieel zeer significant zijn. Een woning die op 186 punten scoort, heeft een maximale huurprijs op basis van de WWS-tabel. Een woning met 187 punten valt in de vrije sector, waar marktprijzen gelden. Veel woningen scoren momenteel tussen de 170 en 195 punten — het is dus de moeite waard om goed te laten uitrekenen hoeveel punten een woning tekortkomt voor de vrije sector. Gerichte investeringen in verduurzaming (energielabel verbeteren) of voorzieningen kunnen het verschil maken.

Wat betekent dit voor u als verhuurder of koper?

Of u nu een woning wilt verhuren of heeft gekocht als belegging: een correcte en actuele WWS-puntentelling is onmisbaar. Een verkeerde huurprijs kan leiden tot een verplichte huurverlaging bij huurders wisseling, of tot een boete van de gemeente.  Voordat wij een woning in de verhuur nemen ontvangen wij van u een puntentelling. Die kunt u zelf doen via de website van de Huurcommissie, maar wij raden altijd aan (zeker bij twijfelgevallen) om een officiële puntentelling te laten doen door een gecertificeerde partij. 

Als makelaar adviseren wij u graag over de huurwaarde en het puntenaantal van uw woning. Wij werken samen met gecertificeerde partijen die een officiële, Huurcommissie-proof puntentelling kunnen opstellen. 

Neem contact met ons op voor persoonlijk advies over de verhuurmogelijkheden van uw woning.