De verhuurmarkt twee jaar na de Wet betaalbare huur: krimp, gevolgen én kansen

Twee jaar geleden, op 1 juli 2024, trad de Wet betaalbare huur in werking. De wet moest huren betaalbaarder maken voor mensen met een midden- of lager inkomen. Maar wat zijn de werkelijke gevolgen voor de huurmarkt? En — belangrijker — welke kansen liggen er nu voor huurders, kopers en verhuurders?

Wat is er veranderd?

De Wet betaalbare huur heeft de spelregels op de huurmarkt fundamenteel gewijzigd. Waar verhuurders voorheen bij meer dan 143 WWS-punten vrij waren in het bepalen van de huurprijs, geldt de puntentelling nu ook voor het middensegment tot en met 186 punten. Woningen die voorheen in de vrije sector werden aangeboden voor prijzen die ver boven het marktgemiddelde lagen, zijn hierdoor teruggehaald naar het gereguleerde middensegment met een maximale huurprijs van € 1.228,07 per maand.

Gemeenten mogen bovendien actief handhaven op verhuurders die te veel huur vragen — en doen dat ook.

Massale uitpondgolf: verhuurders verlaten de markt

De wet heeft een duidelijke reactie uitgelokt bij particuliere verhuurders. Gecombineerd met hogere belastingdruk in box 3 en een verhoogde overdrachtsbelasting voor beleggingspanden, is verhuren voor veel particulieren simpelweg niet meer rendabel. Het gevolg: een grootschalige uitpondgolf.

Investeerders verkochten in het vierde kwartaal van 2024 de meeste woningen sinds 2021, en die trend zette in 2025 door. In 2025 was maar liefst één op de zes woningen die via een NVM-makelaar werd verkocht, een voormalige huurwoning. In totaal worden tienduizenden woningen onttrokken aan de huurmarkt.

Het aanbod van particuliere huurwoningen is hierdoor aanzienlijk gekrompen. Waar er begin 2024 nog circa 1,2 miljoen woningen in particuliere verhuur waren, daalt dat aantal gestaag. De concurrentie onder huurders in steden als Amsterdam, Utrecht en Eindhoven blijft daardoor onverminderd groot.

Gevolgen voor huurders: minder aanbod, hogere prijzen in vrije sector

De paradox van de Wet betaalbare huur is zichtbaar op de huurmarkt: terwijl de wet huren voor bestaande huurders in het middensegment heeft verlaagd of begrensd, is het aanbod van beschikbare huurwoningen teruggelopen. Voor mensen die actief op zoek zijn naar een huurwoning betekent dat langere zoektijden en hogere concurrentie.

In de vrije sector — woningen met 187 punten of meer — zijn de huurprijzen verder opgelopen. De gemiddelde vrije sector huurprijs lag eind 2024 al op zo'n € 1.730 per maand. Inmiddels heeft iets meer dan 40 procent van de vrije sector woningen een huurprijs van boven de € 2000,00 per maand.

Wie niet kan of wil kopen, maar ook niet in aanmerking komt voor sociale huur, zit in een steeds krappere markt.

Gevolgen voor de koopmarkt: meer kansen voor starters

Elke donkere wolk heeft een zilveren rand. De uitpondgolf heeft een direct positief effect gehad op de koopmarkt — met name voor starters. De vrijgekomen woningen zijn vaak kleinere appartementen in betaalbare prijsklassen, precies het segment waar starters naar zoeken.

In 2025 kochten maar liefst 75.000 starters een woning via een NVM-makelaar — het hoogste aantal ooit. De huizenprijsstijging is in 2026 flink afgeremd ten opzichte van 2025: experts gaan uit van een stijging van 3 tot 5%, tegenover circa 8% in 2025. Kopers worden niet meer automatisch ingesleurd in biedingsspiralen ver boven de vraagprijs.

De markt stabiliseert: positieve signalen

Er zijn voorzichtige maar duidelijke tekenen dat de markt naar een nieuw evenwicht beweegt. De verwachting is dat de uitpondgolf in de loop van 2026 grotendeels is uitgewerkt. Verhuurders die wilden verkopen, hebben dat inmiddels grotendeels gedaan. Wat overblijft, is een markt van verhuurders die bewust kiezen voor de lange termijn.

Bovendien heeft de overheid stappen gezet om het investeringsklimaat te verbeteren: de overdrachtsbelasting voor beleggingspanden is in 2026 verlaagd van 10,4% naar 8%. Dit kan nieuwe investeerders over de streep trekken.

Voor huurders die nu een middenhuurwoning bewonen, is er wél directe winst geboekt: de huurprijzen zijn gebaseerd op de daadwerkelijke kwaliteit van de woning, en ongebreidelde jaarlijkse verhogingen behoren tot het verleden.

Wat betekent dit voor u?

Of u nu op zoek bent naar een huurwoning, overweegt te kopen of een woning wilt verhuren — de markt is in beweging en vraagt om goede begeleiding. Als makelaar kennen wij de lokale markt op ons duimpje en helpen wij u de kansen te benutten die er wél zijn.

Neem contact met ons op voor een vrijblijvend gesprek. Samen kijken we naar uw mogelijkheden in de markt van nu.