Servicekosten bij verhuur: wat mag je doorberekenen aan de huurder?
Met de komst en invoering van de Wet goed verhuurderschap op 1 juli 2023 zijn de voorschriften met betrekking tot het rekenen van servicekosten verder aangescherpt. Deze stap is genomen om misbruik van servicekosten door verhuurders te voorkomen. In dit artikel bespreken we welke servicekosten je als eigenaar mag doorbelasten aan de huurder.
Wat zijn servicekosten precies bij verhuur?
Servicekosten vormen een aanvulling op de kale huurprijs die maandelijks door huurders aan verhuurders wordt betaald. Deze kosten zijn gerelateerd aan de bewoning van het gehuurde pand en omvatten onder andere:
Schoonmaakdiensten, zoals die van een trappenhuis
Raambewassing
Gedeelde nutsvoorzieningen zoals elektriciteit, gas en/of water (in geval bij blokverwarming o.i.d.)
Het gebruik van gordijnen (in geval van gestoffeerde verhuur)
Het gebruik van meubels (in geval van gemeubileerde verhuur)
Bij het aangaan van een huurovereenkomst is de verhuurder verplicht om de huurder uitvoerig te informeren over de geldende tarieven van de servicekosten. Deze kosten worden maandelijks als voorschot naast de kale huur in rekening gebracht. Soms zijn de servicekosten inbegrepen in de totale huurprijs, wat bekend staat als een all-in huurprijs.
Wat is het verschil tussen een voorschot servicekosten en een all-in huurprijs?
Bij een all-in huurprijs betaalt de huurder een maandelijks bedrag aan de verhuurder, waarin zowel de kale huur als de servicekosten zijn opgenomen. Hierdoor is het voor de huurder niet duidelijk welk deel van de totale huurprijs betrekking heeft op de kale huur en welk deel op de servicekosten.
Waarom een all-in huurprijs af te raden is
Het nadeel van een all-in huurprijs is dat er geen apart voorschot voor servicekosten wordt betaald, waardoor de verhuurder geen jaarlijkse afrekening kan versturen. Daarnaast kan de verhuurder geen aanpassingen maken in de kosten, omdat deze niet afzonderlijk wordt vermeld. Wanneer dus bijvoorbeeld de kosten voor nutsvoorzieningen hoger worden, is het niet mogelijk dit door te berekenen aan de huurder.
Een ander aspect van een all-in huurprijs is dat deze niet mag worden geïndexeerd. Een huurverhoging mag enkel worden berekend over de kale huurprijs. Dit komt doordat de kale huursom en de servicekosten niet afzonderlijk zijn gespecificeerd. Wij raden dan ook sterk af om een all-in huurprijs te rekenen en altijd servicekosten te specifiëren, ook stoffering en meubilering. In een ander artikel vertellen we meer over het opnemen van een klein bedrag voor deze zaken.
Indien u maandelijks zowel huur als servicekosten betaalt, zijn de servicekosten een voorschot voor diensten die de verhuurder levert. Verhuurders zijn tegenwoordig wettelijk verplicht om hun huurders jaarlijks een overzicht van de servicekosten te verstrekken.
Wat is een servicekostenafrekening en hoe werkt die?
Jaarlijks dient de verhuurder een gedetailleerd overzicht op te stellen waarin de kosten per service nauwkeurig worden uiteengezet. Deze kosten mogen alleen betrekking hebben op services die verband houden met de bewoning van de huurwoning. Kosten voor onderhoud aan het pand vallen hier bijvoorbeeld niet onder.
Het overzicht moet duidelijk aangeven of de huurder voldoende, te veel of te weinig heeft betaald. Op basis hiervan moet de huurder het eventueel verschuldigde bedrag bijbetalen of ontvangt hij een terugbetaling van de verhuurder.
Wat als huurder en verhuurder het niet eens zijn?
Als een huurder geen jaaroverzicht ontvangt, dit te laat wordt verstrekt of als de huurder het niet eens is met het voorschot, is het gebruikelijk dat de verhuurder in eerste instantie alsnog de afrekening verstrekt en/of toelichting geeft bij de afrekening. Als er geen overeenstemming wordt bereikt tussen verhuurder en huurder, zijn er twee opties:
Bij niet-geliberaliseerde huurwoningen kunnen verhuurder en huurder de Huurcommissie inschakelen voor een uitspraak over het voorschot. De Huurcommissie baseert zich hierbij op het uitgebreide Beleidsboek Servicekosten.
Bij vrije sector woningen kunnen verhuurder en huurder een bevoegde rechter inschakelen voor een uitspraak over het voorschot. De Huurcommissie geeft geen uitspraak, maar alleen advies over het voorschot bij vrije sector woningen.
Kortom, het is essentieel dat u als verhuurder voorafgaand aan het tekenen van de huurovereenkomst uw huurder informeert over de maandelijkse servicekosten (voorschot) en de bijbehorende diensten. In 2023 zijn er ruim 3800 protesten ingediend tegen te hoge servicekosten en recente uitspraken laten zien dat in 90% van de gevallen de huurder in het gelijk is gesteld, omdat er onterechte servicekosten werden gerekend.
Wat moet er in de jaarlijkse afrekening staan?
Het voorschot en de services worden vastgelegd in de huurovereenkomst. Jaarlijks is de verhuurder verplicht om een gedetailleerde servicekostenafrekening op te stellen, waarin ten minste het volgende wordt vermeld:
De kosten per service (categorie) voor het afgelopen jaar
Het bedrag dat de huurder heeft betaald als voorschot (en eventueel verschil)
Het bedrag dat de huurder moet bijbetalen of terugkrijgt.
Conclusie: heldere afspraken voorkomen problemen
Het is van belang om voordat de woning in de verhuur komt inzichtelijk te hebben welke kosten kunnen worden doorberekend aan de huurder en om jaarlijks een overzicht naar de huurder te sturen met de daadwerkelijke gemaakte kosten. In het geval van stoffering en meubilering is het niet nodig om een jaarlijkse verrekening te sturen. Wel is het belangrijk om de kosten voor deze zaken altijd bij de hand te hebben. In een ander artikel gaan we hier verder op in.
Veelgestelde vragen over servicekosten bij verhuur
Wat mag een verhuurder doorberekenen aan servicekosten?
Een verhuurder mag alleen kosten doorberekenen die direct samenhangen met het gebruik van de woning. Denk aan schoonmaak van gemeenschappelijke ruimtes, verlichting van trappenhuizen, gedeelde nutsvoorzieningen, stoffering en meubilair (bij gestoffeerde of gemeubileerde verhuur). Onderhouds- of reparatiekosten vallen hier niet onder.
Wat valt niet onder servicekosten?
Kosten voor onderhoud, herstel of verbeteringen aan het pand – zoals schilderwerk of reparatie van installaties – mogen niet als servicekosten aan de huurder worden doorbelast. Ook administratiekosten of algemene beheerkosten zijn niet toegestaan, tenzij hierover vooraf duidelijke afspraken zijn gemaakt.
Wat is het verschil tussen een all-in huurprijs en een voorschot op servicekosten?
Bij een all-in huurprijs zijn de kale huur en servicekosten samengevoegd tot één bedrag, zonder specificatie. Daardoor kan de verhuurder geen jaarlijkse afrekening sturen en is huurindexatie beperkt. Bij een voorschot betaalt de huurder een apart bedrag voor servicekosten en volgt er jaarlijks een verrekening van de werkelijke kosten.
Moet een verhuurder jaarlijks een servicekostenafrekening sturen?
Ja. De Wet goed verhuurderschap verplicht verhuurders om jaarlijks een duidelijke afrekening van de servicekosten te sturen. Hierin moeten de werkelijke kosten per categorie staan en het verschil tussen de betaalde voorschotten en de daadwerkelijke kosten. De huurder heeft recht op terugbetaling bij een te hoog voorschot.
Wat als een verhuurder geen afrekening van de servicekosten stuurt?
Als de verhuurder geen afrekening stuurt of de huurder het niet eens is met de berekening, kan de huurder bij sociale huur de Huurcommissie inschakelen. Bij vrije sector huur kan een rechter uitspraak doen. In de meeste gevallen wordt de huurder in het gelijk gesteld bij onterecht berekende servicekosten.
Mag ik als verhuurder servicekosten jaarlijks aanpassen?
Ja, maar alleen als er sprake is van een voorschotsysteem én de huurder jaarlijks een afrekening ontvangt. Op basis van die afrekening mag het voorschot worden verhoogd of verlaagd. Bij een all-in huurprijs is dit niet mogelijk, omdat de kosten niet gespecificeerd zijn.
Zijn stoffering en meubilering ook servicekosten?
Ja, maar ze worden apart berekend. Kosten voor stoffering en meubilering vallen onder het gebruik van de woning, niet onder jaarlijkse verbruikskosten. Deze hoeven dus niet jaarlijks afgerekend te worden, maar moeten wél vooraf duidelijk worden gespecificeerd in het huurcontract.
Wat gebeurt er als servicekosten te hoog zijn berekend?
De huurder kan bezwaar maken en terugbetaling eisen van het te veel betaalde bedrag. Bij sociale huur beslist de Huurcommissie over de hoogte van de kosten; in de vrije sector kan dit via de rechter. Recent bleek dat in 90% van de gevallen de huurder gelijk kreeg bij te hoge servicekosten.
Kan Koops Makelaardij helpen met een correcte servicekostenberekening?
Ja. Wij helpen verhuurders bij het opstellen van een transparant kostenoverzicht en zorgen dat de servicekosten voldoen aan de Wet goed verhuurderschap. Zo voorkomt u conflicten en voldoet uw verhuur aan de wettelijke vereisten.
