Een veelgestelde vraag van verhuurders is: wie betaalt het onderhoud van een huurwoning, de verhuurder of de huurder?
Het antwoord hangt af van het soort onderhoud. In grote lijnen geldt: de verhuurder is verantwoordelijk voor het groot en structureel onderhoud, terwijl de huurder verantwoordelijk is voor het dagelijkse onderhoud en kleine herstellingen.
Voor kleine herstellingen is het Besluit kleine herstellingen belangrijk. Daarin staat welke werkzaamheden in principe voor rekening van de huurder komen. Dit besluit is te vinden op de website van de Rijksoverheid.
Groot onderhoud is voor de verhuurder
Als verhuurder ben je verantwoordelijk voor het goed onderhouden van de woning. Het gaat bijvoorbeeld om werkzaamheden aan zaken die door normaal gebruik niet eenvoudig door de huurder zelf kunnen worden opgelost.
Denk aan:
het vervangen van een cv-ketel;
onderhoud aan de dakconstructie;
herstel van lekkages die niet door de huurder zijn veroorzaakt;
onderhoud aan kozijnen en buitenschilderwerk;
het vervangen van verouderde installaties;
groot onderhoud aan sanitair of keuken.
De verhuurder moet er in principe voor zorgen dat de woning aan het begin én tijdens de huurperiode in goede staat verkeert.
Kleine herstellingen zijn meestal voor de huurder
Voor kleine, eenvoudige onderhoudswerkzaamheden ligt de verantwoordelijkheid meestal bij de huurder. Het Besluit kleine herstellingen geeft hiervoor een overzicht.
Voorbeelden zijn onder andere het vervangen van:
lampen;
batterijen;
eenvoudige onderdelen van hang- en sluitwerk;
kraanleertjes en vergelijkbare kleine onderdelen;
filters die regelmatig vervangen moeten worden.
Ook klein dagelijks onderhoud, zoals het schoonhouden van de woning en het ontstoppen van eenvoudige verstoppingen, valt onder de verantwoordelijkheid van de huurder.
De gedachte daarachter is eenvoudig: werkzaamheden die de huurder zelf gemakkelijk kan uitvoeren en die samenhangen met normaal dagelijks gebruik, zijn doorgaans voor rekening van de huurder.
Schade is iets anders dan slijtage
Een belangrijk onderscheid is dat tussen normale slijtage en schade die door toedoen van de huurder is ontstaan.
Een woning wordt nu eenmaal gebruikt. Na een aantal jaren kunnen bijvoorbeeld vloeren slijten, muren gebruikssporen vertonen en schilderwerk minder mooi worden. Dat valt niet automatisch onder schade.
Als een huurder daarentegen grote gaten in muren maakt, deuren beschadigt of andere schade veroorzaakt die niet onder normale slijtage valt, kan de huurder daarvoor wel verantwoordelijk zijn.
Het is daarom belangrijk om bij de start en het einde van een huurperiode goed vast te leggen hoe de woning eruitziet. Een duidelijke begininspectie, bij voorkeur met foto's, kan hierbij veel discussie voorkomen.
En hoe zit het met schilderwerk?
Dit is een onderwerp waar in de praktijk regelmatig discussie over ontstaat.
Als verhuurder mag je niet verwachten dat een huurder na jaren normaal gebruik de woning volledig opnieuw schildert omdat er simpelweg gebruikssporen zijn ontstaan. Normale slijtage hoort bij het bezit en gebruik van een woning.
Tegelijkertijd is het wel de verantwoordelijkheid van de verhuurder om de woning goed onderhouden en representatief te houden.
Een praktische vuistregel is daarom om het schilderwerk regelmatig opnieuw te beoordelen. Zeker na meerdere huurwisselingen kunnen wanden, deuren en kozijnen zichtbaar gebruikerssporen gaan vertonen.
Als de woning daardoor niet meer netjes oogt, is het verstandig dat de verhuurder het schilderwerk opnieuw laat uitvoeren voordat een nieuwe huurder intrekt. Een periode van ongeveer vier à vijf jaar kan daarbij een bruikbaar moment zijn om de staat van het schilderwerk opnieuw te beoordelen, maar het daadwerkelijke moment hangt af van de kwaliteit van het schilderwerk, het gebruik en de staat van de woning.
Het gaat dus niet om een vaste wettelijke verplichting om iedere vier of vijf jaar te schilderen. Het uitgangspunt is dat de verhuurder zorgt voor goed en representatief onderhoud, terwijl normale gebruikssporen niet zomaar op de huurder kunnen worden afgewenteld.
Een nette woning is ook goed verhuurbeleid
Goed onderhoud is niet alleen een juridische verantwoordelijkheid. Het is ook verstandig vanuit verhuurperspectief.
Een woning die schoon, fris en goed onderhouden is:
maakt een betere eerste indruk;
is aantrekkelijker voor potentiële huurders;
kan bijdragen aan een snellere verhuur;
helpt om de kwaliteit van de woning op peil te houden;
voorkomt dat kleine onderhoudsproblemen uitgroeien tot grotere problemen.
Een verhuurder die alleen onderhoud uitvoert wanneer er daadwerkelijk iets kapotgaat, kijkt dus eigenlijk te laat naar de woning.
Maak bij iedere huurwissel een onderhoudscheck
Een huurwissel is een goed moment om de woning kritisch te bekijken.
Zijn de muren nog netjes? Zijn deuren en kozijnen beschadigd? Werken alle installaties goed? Zijn er zaken die inmiddels verouderd zijn? En zou je de woning zelf aantrekkelijk vinden als je deze opnieuw zou moeten huren?
Door bij iedere wisseling een korte onderhoudscheck te doen, kun je beter bepalen wat direct moet worden aangepakt en wat nog kan wachten.
De belangrijkste regel
Het onderscheid tussen huurder en verhuurder is in de basis duidelijk:
de huurder zorgt voor het dagelijks onderhoud en kleine herstellingen; de verhuurder blijft verantwoordelijk voor het groot en structureel onderhoud en voor het op peil houden van de woning.
Daarbij hoort ook dat je als verhuurder accepteert dat een woning door normaal gebruik gebruikerssporen krijgt.
Na meerdere huurperiodes kan het daarom verstandig zijn om de woning opnieuw te schilderen en op te frissen. Niet omdat de huurder automatisch verantwoordelijk is voor die slijtage, maar omdat goed verhuurderschap ook betekent dat je zorgt dat een nieuwe huurder een nette en goed onderhouden woning krijgt.
Bij twijfel over een specifieke onderhoudskwestie is het verstandig om de actuele wettelijke regels en het Besluit kleine herstellingen te raadplegen. De precieze verantwoordelijkheid kan namelijk afhangen van de aard van het gebrek en de oorzaak ervan.