Je gaat een tijd in het buitenland werken. Of je woont samen en je oude appartement staat leeg. Dan is verhuren een logische gedachte. Maar mag dat zomaar? In 2026 gelden er meer regels dan een paar jaar geleden. In dit artikel zetten we de belangrijkste op een rij. Kort en zonder juridische taal.
1. Vraag eerst toestemming aan je hypotheekverstrekker
Heb je een hypotheek op de woning? Dan is dit stap één. De meeste hypotheken zijn bedoeld voor een woning waar je zelf woont. Verhuren mag daarom meestal alleen met toestemming van de bank.
De Rijksoverheid is hier duidelijk over: vraag altijd eerst toestemming. Verhuur je zonder toestemming, dan kan de bank eisen dat je de hypotheek direct aflost. Dat risico wil je niet lopen.
Let ook op twee andere zaken:
Verzekering. Je opstal- en aansprakelijkheidsverzekering kan veranderen als je verhuurt. Neem contact op met je verzekeraar.
Belasting. Verhuur kan gevolgen hebben voor je hypotheekrenteaftrek. Daarover meer onderaan dit artikel.
2. Heb je een vergunning nodig van de gemeente?
Elke gemeente mag eigen regels maken. Soms heb je dus een vergunning nodig. Dat verschilt per gemeente. Woon je in Heemstede, Bloemendaal, Zandvoort, Haarlemmermeer of Velsen? Kijk dan altijd bij je eigen gemeente.
Opkoopbescherming in Haarlem
In Haarlem geldt opkoopbescherming. De regels staan in de Huisvestingsverordening Zuid-Kennemerland/IJmond, Haarlem 2026. Die geldt sinds 1 januari 2026. In het kort:
Het gaat om woningen met een WOZ-waarde van € 495.948 of lager op het moment van aankoop. De gemeente past dit bedrag elk jaar aan.
Heb je zo'n woning gekocht? Dan mag je hem de eerste vier jaar na aankoop niet verhuren zonder vergunning.
Er zijn uitzonderingen. Je kunt onder meer een vergunning krijgen als:
je verhuurt aan een familielid in de eerste of tweede graad, zoals je kind of ouder;
je na aankoop minimaal twaalf maanden zelf in de woning hebt gewoond, en je daarna maximaal twaalf maanden achter elkaar verhuurt (niet aan toeristen);
de woning echt bij een winkel, kantoor of bedrijfsruimte hoort.
Heb je de woning langer dan vier jaar? Of is de WOZ-waarde hoger? Dan geldt de opkoopbescherming niet. Twijfel je? Check het vooraf bij de gemeente Haarlem, voordat je een huurder zoekt.
3. Welke huur mag je vragen? Vrije sector of middenhuur
Sinds 1 juli 2024 geldt de Wet betaalbare huur. Daardoor is het puntensysteem (het woningwaarderingsstelsel, WWS) ook belangrijk voor veel particuliere verhuurders. Het aantal punten bepaalt in welk segment je woning valt.
Voor contracten die in 2026 ingaan, gelden deze grenzen:
Sociale huur: tot en met 143 punten. Kale huur maximaal € 932,93 per maand.
Middenhuur: 144 tot en met 186 punten. Kale huur maximaal € 1.228,07 per maand.
Vrije sector: 187 punten of meer. Dan geldt geen maximale huurprijs.
Punten krijg je onder meer voor de oppervlakte, de voorzieningen en de verwarming. Ook het energielabel en de WOZ-waarde tellen mee. Het energielabel weegt sinds de nieuwe wet zwaarder dan vroeger. Een goed label levert dus meer punten op.
Vraag je meer dan de punten toestaan? Dan kan de huurder naar de Huurcommissie. Sinds 1 januari 2025 kan een huurder ook bij de gemeente terecht. De gemeente kan een boete geven als je de huur niet verlaagt. Reken de punten dus goed uit voordat je een huurprijs noemt.
4. Tijdelijk verhuren: alleen nog in uitzonderingen
Sinds 1 juli 2024 geldt de Wet vaste huurcontracten. Een nieuw huurcontract is in principe voor onbepaalde tijd. Een tijdelijk contract (maximaal twee jaar) mag alleen nog bij bepaalde groepen, zoals studenten die voor hun studie in een andere gemeente huren.
Ga je zelf een tijd weg en wil je daarna terug? Dan blijft één route bestaan: tussenhuur met een diplomatenclausule. Je spreekt dan vooraf af dat de woning tijdelijk wordt verhuurd, omdat je weg bent. Bijvoorbeeld voor werk in het buitenland. Als je terugkomt, gaat de huurder eruit.
Een diplomatenclausule moet je wel goed regelen. Je moet zelf in de woning hebben gewoond. Je legt de afspraak vooraf schriftelijk vast. En gaat de huurder bij je terugkomst niet weg? Dan beslist uiteindelijk de rechter. Een zorgvuldig contract is dus belangrijk. Lees meer op onze pagina over tijdelijk verhuren.
5. De Wet goed verhuurderschap
Sinds 1 juli 2023 gelden landelijke regels voor alle verhuurders. Ook als je maar één woning verhuurt. De belangrijkste:
De borg is maximaal twee maanden kale huur.
Een bemiddelaar mag niet dubbel kosten rekenen, dus niet bij zowel verhuurder als huurder.
Servicekosten moeten gebaseerd zijn op echte kosten. De huurder krijgt elk jaar een overzicht.
Je legt de afspraken schriftelijk vast in een huurcontract.
Je informeert de huurder schriftelijk over zijn rechten en plichten.
Intimidatie en discriminatie zijn verboden. Je kiest een huurder op een eerlijke, open manier. Wijs je iemand af, dan leg je uit waarom.
De gemeente controleert dit en kan boetes opleggen.
6. Belasting (kort)
Verhuur je een woning die niet je hoofdverblijf is? Dan valt die woning meestal in box 3. Is de woning verhuurd met huurbescherming? Dan telt niet de volle WOZ-waarde mee, maar een percentage daarvan. Dat percentage hangt af van de jaarhuur ten opzichte van de WOZ-waarde. Het ligt tussen 73% en 100%.
Verhuur kan ook gevolgen hebben voor je hypotheekrenteaftrek. Belastingregels veranderen vaak. Vraag daarom advies aan je belastingadviseur of kijk op de site van de Belastingdienst.
Verhuren met hulp van Koops
Je ziet het: verhuren kan, maar er komt veel bij kijken. Koops Makelaardij helpt al ruim 20 jaar verhuurders in Haarlem en omgeving. Wij rekenen de punten uit, stellen een passend huurcontract op en zoeken een betrouwbare huurder. Veel van onze huurders zijn expats. Lees hoe dat werkt op onze pagina over verhuren aan expats.
Onze courtage is één maand huur, inclusief btw. Je betaalt alleen als we een huurder voor je vinden. Bekijk alle details op de pagina kosten verhuurmakelaar.
Wil je weten wat jouw woning kan opbrengen en welke regels voor jou gelden? Vraag hier je gratis huurprijsindicatie aan. Of bel ons op 023 532 9817. Mailen kan ook: haarlem@koopsmakelaardij.nl. Je bent ook welkom op ons kantoor aan de Gedempte Oude Gracht 152 A in Haarlem.
Dit artikel geeft algemene informatie en is bijgewerkt in oktober 2026. Regels kunnen veranderen. Het is geen juridisch of fiscaal advies.
