Een woning verhuren draait uiteindelijk om rendement. Veel verhuurders kijken daarbij vooral naar de huurprijs: hoe hoger de maandelijkse huur, hoe hoger het rendement. Maar er is een belangrijke factor die gemakkelijk over het hoofd wordt gezien: leegstand.
We zien in de praktijk soms dat een verhuurder een hoge huurprijs voor zijn of haar woning wil. Soms ligt die prijs boven wat de markt bereid is te betalen. Het gevolg kan zijn dat de woning weken of zelfs maanden leegstaat.
En juist daar kan het rendement snel onder lijden.
Een hoge huurprijs is niet altijd de beste keuze
Stel: je wilt een woning verhuren voor €2.000 per maand. De markt lijkt echter bereid om ongeveer €1.850 te betalen.
Je kunt ervoor kiezen om vast te houden aan €2.000. Misschien komt die ene huurder uiteindelijk wel voorbij.
Maar iedere maand dat de woning leegstaat, loop je €2.000 huurinkomsten mis.
Na één maand leegstand heb je dus al €2.000 aan potentiële huurinkomsten gemist. Na drie maanden is dat €6.000.
Om dat verschil vervolgens terug te verdienen met een hogere huurprijs, moet de woning lange tijd verhuurd blijven.
Een eenvoudig voorbeeld
Stel dat een woning:
voor €2.000 per maand verhuurd kan worden;
voor €1.850 per maand waarschijnlijk sneller een huurder vindt.
Bij een jaar verhuur tegen €2.000 ontvang je €24.000 huur.
Maar stel dat je zes weken wacht op die hogere huurprijs. Je mist dan ongeveer €3.000 aan huur. Zelfs als je daarna de woning voor €2.000 verhuurt, kom je dat eerste jaar uit op ongeveer €21.000.
Bij een huurprijs van €1.850 en directe verhuur ontvang je in hetzelfde jaar €22.200.
De lagere huurprijs levert in dit voorbeeld dus méér huurinkomsten op in het eerste jaar.
Leegstand kost meer dan alleen huur
Het financiële effect van leegstand beperkt zich bovendien niet tot de gemiste huur.
De woning kan ondertussen wel kosten met zich meebrengen. Denk aan:
hypotheeklasten;
servicekosten of VvE-bijdragen;
verzekeringen;
gemeentelijke lasten;
onderhoud;
energiekosten;
kosten voor marketing en nieuwe bezichtigingen.
De kosten lopen dus door, terwijl er geen huurinkomsten tegenover staan.
Daarom is het belangrijk om bij het bepalen van de huurprijs niet alleen te kijken naar wat je maximaal zou willen ontvangen, maar vooral naar wat de markt daadwerkelijk bereid is te betalen.
De huurmarkt is krap, maar dat betekent niet dat iedere prijs wordt betaald
De Nederlandse huurmarkt is in 2026 nog altijd zeer krap. Volgens NVM en VGM NL lag de gemiddelde huurprijs in de vrije sector in het tweede kwartaal op €19,32 per m², terwijl het aantal transacties historisch laag blijft.
Dat kan de indruk wekken dat je als verhuurder iedere gewenste huurprijs kunt vragen. In werkelijkheid zijn huurders juist kritischer geworden. Een woning moet qua prijs, kwaliteit, locatie en voorwaarden aantrekkelijk zijn ten opzichte van het beschikbare aanbod.
Daarnaast moet natuurlijk rekening worden gehouden met de geldende huurregelgeving en het woningwaarderingsstelsel. De maximaal toegestane huur kan afhankelijk zijn van het aantal WWS-punten van de woning.
Kijk daarom naar het totale rendement
Een goede verhuurstrategie gaat niet alleen over de hoogste maandhuur. Het gaat om het totale rendement over een jaar.
Een iets lagere huur met een vrijwel volledige bezettingsgraad kan financieel aantrekkelijker zijn dan een hoge huur waarbij de woning regelmatig leegstaat.
Je kunt daarom beter denken in termen van:
huurprijs × aantal verhuurde maanden = huurinkomsten
Daar komen vervolgens de kosten en eventuele leegstandsperiode vanaf.
Zo krijg je een realistischer beeld van het rendement.
Wanneer is een iets lagere huurprijs verstandig?
Een lagere huurprijs kan interessant zijn wanneer je merkt dat:
vergelijkbare woningen sneller worden verhuurd;
er weinig bezichtigingsaanvragen binnenkomen;
kandidaten afhaken vanwege de prijs;
de woning al langere tijd leegstaat;
de vraagprijs duidelijk boven vergelijkbare woningen ligt.
Het doel is dan niet om de woning zo goedkoop mogelijk te verhuren. Het doel is om een marktconforme huurprijs te bepalen waarmee je een goede balans vindt tussen huurinkomsten en bezettingsgraad.
De juiste prijs is onderdeel van een goede verhuurstrategie
Een woning verhuren is meer dan een bedrag op een advertentie zetten. De juiste huurprijs hangt samen met de locatie, oppervlakte, kwaliteit, voorzieningen, doelgroep en de concurrentie op dat moment.
Daarom kan het verstandig zijn om vóór de verhuur goed naar de markt te kijken.
Een verhuurder die €100 of €150 per maand meer wil ontvangen, kan uiteindelijk duizenden euro's verliezen wanneer de woning daardoor langere tijd leegstaat.
De hoogste huurprijs is dus niet automatisch de beste huurprijs.
Een woning die tegen een realistische marktprijs snel wordt verhuurd, kan uiteindelijk een hoger rendement opleveren dan een woning die maandenlang leegstaat omdat de verhuurder blijft wachten op die ene huurder die bereid is de hoofdprijs te betalen.
Tot slot
Leegstand is een stille kostenpost. Je ziet geen factuur voor de gemiste huur, maar financieel voel je het wel degelijk.
Kijk daarom bij iedere verhuur niet alleen naar de vraag: “Wat kan ik maximaal voor deze woning vragen?”
Maar vooral naar:
“Welke huurprijs zorgt voor een gezonde combinatie van opbrengst, bezettingsgraad en rendement?”
Dat is vaak een veel betere uitgangspositie voor een succesvolle verhuur op de lange termijn.
Uw woning verhuren? Vertrouw op Kennemerlands grootste verhuurspecialist.
Koops Makelaardij verhuurt en beheert meer dan 500 woningen per jaar in de regio Kennemerland. Met meer dan 20 jaar ervaring in de verhuurmarkt kennen wij de ins en outs van huurprijzen, huurwetgeving en de ideale huurder — zodat u zorgeloos kunt verhuren.
Of u nu één woning heeft of een volledig beleggingsportfolio: wij regelen de complete verhuur én het beheer van A tot Z. Van waardebepaling en bezichtigingen tot huurcontract en periodieke inspecties.